Como fazer um contrato de aluguel de imóvel

contrato de locação ou locatício é feito quando alguém pretende alugar um imóvel, seja ele residencial ou comercial, e já encontrou o locatário. Neste contrato de aluguel constam as cláusulas e os requisitos que garantem os direitos tanto do locatário quanto do locador. Isso significa que o contrato de locação de imóvel vai assegurar os direitos do proprietário ou do inquilino em caso de desavenças. Mas, como fazer um contrato de aluguel de imóvel?

 

No contrato de locação residencial é preciso incluir informações como os dados pessoais do locatário e do locador, o endereço de ambos, a profissão, o estado civil, a nacionalidade, as características do imóvel, o valor do aluguel, o valor da multa por atraso no pagamento, o prazo da locação (início e término do contrato), de que forma ocorrerá o reajuste, dados do fiador (se houver) e a assinatura do locador, locatário, fiador e testemunhas. Ou seja, o contrato estabelece as regras da locação do imóvel e discrimina as obrigações do locatário e do locador. O contrato de aluguel de imóvel pode ser feito mediante fiança, com caução ou com seguro fiança locatícia.

Os documentos apresentados tanto para a elaboração do contrato de locação comercial quanto residencial variam de caso a caso, já que locador e locatário podem incluir ou retirar a apresentação de determinados documentos dependendo da conveniência.

 

Se proprietário e inquilino estiverem de acordo com o contrato de aluguel, o próximo passo é comparecer até um cartório para redigir o documento. As despesas do cartório devem ser pagas pelo locador.

Para conferir a legislação do contrato de aluguel de imóveis residenciais e comerciais, Lei 8.245/91, acesse o site da Presidência da República. Na legislação estão discriminados, por exemplo, os direitos e deveres do locador e do locatário; as garantias locatícias; as penalidades que podem ser aplicadas; em que circunstâncias pode ser feito o despejo do locatário; entre muitos outros artigos.

Nesse artigo você confere a documentação que é necessária para a locação, as informações que devem constar no contrato e alguns modelos de contrato de aluguel. Abaixo ficam algumas dicas para alugar um imóvel residencial ou comercial.

DOCUMENTOS EXIGIDOS PARA LOCAÇÃO

A) Locatário – Pessoa Física: 
Cópias autenticadas dos seguintes documentos: 

1) RG e CPF do locatário e do cônjuge.

2) Comprovante de renda (valor superior a 3 vezes o valor do aluguel).

3) Holerith (três últimos meses) ou imposto de renda.

4) Comprovante de residência (luz, água ou telefone).

5) Certidão de casamento (se for separado, com averbação de separação judicial).

6) Nada consta do SERASA dos locatários.

B) Locatário – Pessoa Jurídica:

Cópias autenticadas dos seguintes documentos: 

1) Contrato social/estatuto social.

2) Última alteração contratual.

3) Comprovação documental da nomeação dos diretores.

4) Comprovação documental de que os procuradores da empresa podem assinar contrato de locação de imóveis em nome da empresa.

5) Comprovante de inscrição e situação cadastral.

6) Certidão negativa da Receita Federal.

7) Nada consta do SERASA.

Documentos exigidos dos procuradores da pessoa jurídica que assinarão o contrato:

Cópias autenticadas:

1) RG e CPF.

2) Comprovante de residência (luz, água ou telefone).

C) Fiador Pessoa Física:

Cópias autenticadas dos seguintes documentos:

1) RG e CPF – do fiador e do cônjuge (se for o caso).

2) Comprovante de renda (valor superior a 3 vezes o valor do aluguel).

3) Holerith (três últimos meses) ou imposto de renda.

4) Comprovante de residência (luz, água ou telefone).

5) Certidão de casamento.

6) Certidão atualizada do cartório de registro de imóveis, do imóvel dado como fiança (o imóvel não pode ter dívida ou penhora).

7) Nada consta do SERASA do casal.

D) Fiador Pessoa Jurídica:

1) RG e CPF dos representantes legais da empresa.

2 ) Contrato Social e suas alterações. Verificar se existe permissão explícita no contrato para conceder fiança para terceiros, coligadas, funcionários ou contratados, conforme o caso do locatário.

3) Procuração que conceda poderes aos representantes legais, quando não constar do contrato social.

4) Balanços patrimoniais dos dois últimos exercícios fiscais e balancete recente.

5) Cartão de CNPJ e de Inscrição Estadual e/ou Municipal.

O QUE DEVE CONSTAR NO CONTRATO DE ALUGUEL

  • Nome completo e dados de RG, CPF, profissão, nacionalidade, estado civil e endereço do locador(a);
  • Nome completo e dados de RG, CPF, profissão, nacionalidade, estado civil e endereço do locatário(a);
  • Descrição do imóvel (uso comercial ou residencial, endereço, número e descrição dos cômodos, número de vagas na garagem, etc);
  • Valor do aluguel e como será reajustado (sempre anual);
  • Dia, forma e local de pagamento;
  • Multa e/ou juros de mora caso haja atraso no pagamento;
  • Garantia dada pelo locatário;
  • Discriminação dos impostos e taxas a serem pagas pelo locatário;
  • Rescisão contratual: em que circunstâncias pode ocorrer;
  • Prazo da locação (início e término do contrato);
  • Fiança: Dados sobre os fiadores (se houver);
  • Assinatura do locador(a), locatário(a), fiador(a) e 2 testemunhas;
  • Laudo de vistoria (parte itegrante do contrato de locação firmado entre as partes).

EXEMPLOS DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL

Exemplo 1: (Modelo simples de contrato)

Imóvel – __________________________________________________________________________________________________
(descrever: tipo do imóvel (área útil, x quartos, x banheiros, garagem, etc); localização rua/av. bairro, cidade, estado)  

Locador (a) – ___________________________________________________________________________________________________

Nacionalidade – ______________ Estado Civil – _________________ , RG nº ________________________ CPF – _____________________

Endereço Comercial – _______________________________________, Profissão – ________________________________________________

Locatário (a) – ______________________________________________________, Nacionalidade – _____________ Estado Civil – _______

RG nº – _______________________ CPF – ___________________ , Endereço Comercial -__________________________________________

Profissão -_________________________________________________

Fiador (a) – ________________________________________________, Nacionalidade – _______________ Estado Civil – __________________

RG nº – _______________________ CPF – ___________________, Endereço Comercial – ____________________________________________

Profissão – ________________________________________________, Nome do Cônjuge -___________________________________________

RG nº- _______________________ CPF – ___________________, Nacionalidade -__________________________________________________

Prazo de locação(1) – ______________ Aluguel mensal -____________________ , Início da locação – ______________Término da locação –

____________  , Forma de reajuste – _________________________________________ , Prazo de pagamento até o dia _____________ 

de cada mês vencido.

No presente instrumento de Contrato de Locação Residencial, as partes previamente qualificadas têm entre si, como justo e contratado o quanto segue:

1.ª) Os aluguéis mensais deverão ser pagos mensalmente pelo locatário (a) diretamente em nosso escritório _________________, sito à __________________________________________________, CEP _______, fone ___________ .
Parágrafo 1.º – Independente da data do início da locação, o aluguel vencerá sempre no último dia de cada mês, devendo, portanto, ser pago até o dia ________ de cada mês.
Parágrafo 2.º – Durante e após a vigência do presente contrato, os aluguéis serão reajustados semestralmente de acordo com a variação do IGP/FGV (Índice Geral de Preços da Fundação Getúlio Vargas). Na falta do aludido indexador, na sua extinção ou se, por algum motivo, tornar-se impraticável sua aplicação, os aluguéis passarão a ser reajustados pelo IGP-M/FGV (Índice Geral de Preços do Mercado, da Fundação Getúlio Vargas), ou por outro indicador autorizado pela legislação em vigor, cuja escolha ficara a critério do locador;
Parágrafo 3.º – Em caso de mora do locatário (a) no pagamento do aluguel e encargos convencionados, a importância devida será acrescida da multa de 2% (dois por cento), correção monetária pro rata die, e juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês;

2.ª) Correrão por conta do(a) locatário(a), a partir da presente data, todas as despesas relativas ao consumo de água, luz, força, calefação e gás consumidos no imóvel, bem como os tributos e impostos municipais, estaduais e federais, que venham a recair sobre o imóvel locado, os quais serão pagos pelo(a) locatário(a) sempre na data de seus respectivos vencimentos, qualquer que seja ou venha a ser o sistema de cobrança;

3.ª) Por si ou por pessoa de sua confiança poderá o(a) locador(a) visitar o imóvel locado, a fim de se certificar do tratamento dispensado ao imóvel pelo(a) locatário (a);

4.ª) Se o imóvel for desapropriado na vigência da locação, ficará o(a) locador(a) exonerado(a) de toda e qualquer responsabilidade, que passará ao expropriador, somente contra quem poderá agir o(a) locatário(a);

5.ª) Em caso de incêndio ou qualquer acidente ocorrido sem culpa de qualquer das partes, que obrigue a reconstrução do prédio, a locação ficará rescindida e automaticamente desobrigados os contratantes das cláusulas e condições deste documento;

6.ª) O(a) locador(a) fará seguro do imóvel contra incêndio em companhia de sua livre escolha, durante todo o prazo da locação, correndo por conta do(a) locatário(a) todas as despesas decorrentes, tais como: prêmios, apólices, suas renovações e seguro complementar, ficando também o(a) locatário(a) responsável pela eventual modificação da atual taxa do referido seguro, em virtude da ocupação que vier a ser dada ao imóvel ora locado. Os pagamento deverão ser feitos imediatamente e por ocasião da exibição dos documentos comprobatórios pelo(a) locador(a), sob pena do(a) locatário(a) incorrer em infração contratual.

7.ª) Por ocasião da desocupação do imóvel e, por ocasião da entrega das chaves, deverá o(a) locatário(a) exibir os comprovantes de quitação das contas de luz, água, gás, telefone etc e demais encargos que recaiam sobre o imóvel e que sejam de sua responsabilidade quanto ao pagamento;

8.ª) A parte que infringir o presente contrato, em qualquer de suas cláusulas, pagará à outra multa de 03 (três) aluguéis vigentes na época, a qual será devida sempre por inteiro e por via de ação executiva, nos termos do artigo 1533 do Código Civil e artigo 585, itens II e IV do Código de Processo Civil, os quais serão aplicados ao caso, seja qual for o tempo decorrido do prazo avençado e sem prejuízo para a parte inocente do direito de exigir o cumprimento do contrato ou de considerá-lo rescindido;
Parágrafo único – O pagamento da multa não exime o(a) locatário(a) e o(s) fiador(es) no caso de rescisão, da obrigação de pagarem os aluguéis vencidos ou vincendos, nem de ressarcir os danos eventualmente causados ao imóvel;

9.ª) Para as questões oriundas do presente contrato fica eleito desde já o foro da situação do imóvel, com renúncia expressa de qualquer outro por mais privilegiado que seja ou venha a ser. A parte vencida pagará todas as despesas judiciais e extrajudiciais que se verificarem, além dos honorários do advogado que a parte vencedora constituir em defesa de seus direitos;

10.ª) O(a) locatário(a) declara receber o imóvel em perfeito estado, obrigando-se ainda a:
Parágrafo 1.º – A manter o imóvel locado no mais perfeito estado de conservação e limpeza, para assim restituí-lo ao locador(a), por ocasião do término ou da rescisão da locação, correndo por sua conta exclusiva as despesas necessárias para esse fim, notadamente as que se referirem a conservação de pintura, portas comuns ou de aço, fechaduras, trincos, puxadores, vitrais, vidraças, instalações elétricas, torneiras, aparelhos sanitários ou quaisquer outros acessórios do imóvel.
Parágrafo 2.º – A não fazer qualquer instalação, adaptação, obra ou benfeitorias no imóvel sem prévio consentimento por escrito do(a) locador(a), ou de seu representante legal. Todavia, se autorizadas, ficarão desde logo incorporada ao imóvel, sem direito a(o) locatária(o) de retenção ou indenização;
Parágrafo 3.º – A presente locação destina-se exclusivamente para fins residenciais, não sendo permitido o uso para fins diversos do estabelecido nesta cláusula;
Parágrafo 4.º – No caso de reforma, obra ou qualquer outro tipo de adaptação que venham a ser executadas pelo(a) locatário(a), responderá o(a) mesmo(a) pela segurança do prédio, bem como por eventuais intimações dos Poderes Públicos, arcando com o ônus de multas e emolumentos por transgressões que, por ventura, vier a infringir e, em hipótese alguma, poderá exigir indenização ou retenção por ocasião da entrega do imóvel;
Parágrafo 5.º – A não ceder, sublocar ou emprestar sob qualquer pretexto, no todo ou em parte, o imóvel locado;
Parágrafo 6.º – A satisfazer por sua conta exclusiva a qualquer exigência dos Poderes Públicos em razão da atividade exercido no objeto da locação, assumindo toda a responsabilidade por quaisquer penalidades em que incorrer a este propósito e por inobservância das determinações das autoridades;
Parágrafo 7.º – Faz parte integrante da presente locação os bens, objetos e acessórios constantes da relação anexa, os quais deverão ser devolvidos juntamente com o imóvel, em perfeito estado de conservação, uso e limpeza, como ora os recebe o(a) locatário(a), responsabilizando-se, destarte, por sua manutenção e integridade;

11.ª) O(a) locatário(a) será obrigado(a) em caso de morte, falência ou insolvência do(s) fiador(es) a dar substituto idôneo(s), a juízo do locador(a), no prazo de 30 (trinta) dias. Sob pena de incorrer em infração contratual;

12.ª) Para a entrega das chaves da presente locação, o(a) locatário(a) se obriga a notificar o(a) locador(a) de sua intenção, com 30 (trinta) dias de antecedência para apuração de eventuais danos e reparos previstos no contrato, assumindo o(a) locatário(a), juntamente com o(s) fiador(es), a obrigação de indenizar o(a) locador(a) das importâncias apuradas, independentemente de procedimento judicial;

13.ª) Como fiador(es) e principal(is) pagador(es) assina(m) o presente instrumento a(s) pessoa(s) nomeada(s) início do presente contrato, o qual(is) assume(m) responsabilidade solidária pelo exato e pontual cumprimento de todas as obrigações contraídas pelo(a) locatário(a), cuja responsabilidade perdurará ainda após o término do prazo contratual e que somente cessará com a efetiva restituição do imóvel ao locador(a) ou a seu representante legal, ficando entendido que não se considerará moratória, no sentido legal da expressão, a tolerância com que o(a) locador(a) suportar os atrasos do(a) locatário(a) no cumprimento de suas obrigações, não sendo portanto invocável pelo(s) fiador(es) o disposto no artigo 1.503 do Código Civil;
Parágrafo 1.º – O(a) locatário(a) assume a responsabilidade civil e criminal pela legitimidade da assinatura do(s) fiador(es);
Parágrafo 2.º – O(s) fiador(es) reconhecem neste ato que, por efetiva restituição do imóvel, se entende a real entrega das chaves do mesmo a(o) locador(a), mesmo que o prazo contratual esteja prorrogado por falta de denúncia do contrato ou por força da Lei, renunciando desde já à faculdade prevista no artigo 1.500 do Código Civil;
Parágrafo 3.º – O(s) fiador(es) obriga(m)-se a comunicar a(o) locador(a), por rescrito, sempre que houver alteração de endereço;

14.ª) Incumbe ao locatário(a), às suas expensas, sem direito de reembolso ou retenção, a conservação geral do imóvel como também a obrigação de reparar os danos que decorrer do uso normal do imóvel para devolvê-lo, finda ou rescindida a locação, no mais perfeito estado, inclusive no que concerne a higiene e limpeza do imóvel. Caso o(a) locatário(a) não cumpra o disposto nesta cláusula, o(a) locador(a) mandará executar os reparos necessários a reposição do imóvel na situação atual, obrigando-se o(a) locatário(a) a pagar o custo do material e da mão-de-obra necessários, além de arcar com o pagamento do aluguel e encargos do imóvel, correspondentes ao tempo despendido para os reparos;

15.ª) O(a) locatário(a) será responsável pela multa, juros e demais incidências provenientes de sua demora em entregar a(o) locador(a), qualquer intimação dos poderes públicos ou quaisquer comunicações que digam respeito ao imóvel e que sejam de responsabilidade do(a) locador(a);

16.ª) A infração a qualquer das cláusulas do presente contrato constituirá automaticamente em mora a parte infratora, sem necessidade de interpelação, notificação ou protesto judicial, rescindindo-se o contrato de pleno direito, salvo se assim não desejar a parte inocente que poderá exigir o seu cumprimento até o final, sem que isso signifique novação contratual e sem prejuízo da cobrança da multa a quem tem direito;
Parágrafo único – A eventual demora que ocorra até que a parte inocente providencie judicialmente ou não a defesa de seus direitos, jamais poderá ser entendida como concordância com a infração verificada;

17.ª) Em caso de locação por prazo indeterminado, o(a) locatário(a) poderá dar por findo o contrato desde que comunique essa intenção a(o) locador(a) com 30 (trinta) dias de antecedência, através de correspondência comprovadamente entregue;

18.ª) A presente locação reger-se-á pela Lei 8.245 (Lei do Inquilinato), de 18 de outubro de 1991;

19.ª) As partes contratantes autorizam desde já que em caso de procedimentos judiciais, as citações, intimações e notificações poderão ser realizadas na forma prevista no artigo 58, inciso IV, da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991.

E, por estarem assim de pleno e irrevogável acordo, as partes declaram que tomaram ciência de todas as cláusulas constantes no presente contrato, analisando-as em todos os seus termos, concordando com as mesmas, assinando o presente instrumento elaborado em 3(três) vias, o qual é também assinado por duas testemunhas.

São Paulo, _______ de __________________ de  20___.

 

Locador(a): ___________________________________________________

Locatário(a): __________________________________________________

Fiador(es): ___________________________________

Testemunha: ________________________________

Testemunha: ________________________________

Exemplo 2:

Os signatários do presente instrumento de contrato, de um lado …………………………………………………………………………………………………………………………………………, ,…………………………………………….., natural de …………………………….., ………………………………………, residente e domiciliado ……………………………………………………………………………………………………………..portador da carteira de identificação nº…………………………………………………, expedida pelo………………………………., com inscrição no CPF sob o nº…………………………………………………; doravante denominado LOCADOR, e, de outro lado …………………………………………………………………………………………………………………………………………, …………………………………………….., natural de ……………………………., …………………………………………, residente e domiciliado ………………………………………………………………………………………………………………portador da carteira de identificação nº…………………………………………………, expedida pelo………………………………., com inscrição no CPF sob o nº…………………………………………………; doravante denominado LOCATÁRIO, têm por justo e contratado a locação do imóvel situado na ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………, dentro das seguintes cláusulas ora estabelecidas:

CLÁUSULA 1ª – O prazo da locação é de………………………………, tendo por termo inicial o dia……. de……………………………… de …………….;

CLÁUSULA 2ª – O aluguel será mensal, importando em R$ ……………………………… (……………………………………………………………………………………………………………………………………….), reajustável com base de cálculo e índice estipulados pela Fundação Getúlio Vargas;

CLÁUSULA 3ª  – O LOCATÁRIO se compromete a pagar cada aluguel até o dia …………. do mês seguinte ao mês vencido, ficando sujeito ao pagamento de juros de mora legais, se não efetuado o pagamento na data aprazada nesta cláusula, observando-se ainda os termos transcritos da cláusula 20ª;

CLÁUSULA 4ª  – O LOCATÁRIO se compromete a solicitar a transferência de todos serviços essenciais para seu nome ou requisitar a instalação, caso não se encontre, junto à empresas fornecedoras, devendo suportar todas as despesas decorrentes da locação, quais sejam, consumo de água, luz, telefone, gás, bem como aquelas despesas consideradas ordinárias de condomínio, constituem obrigação do LOCATÁRIO, sendo obrigatóriamente saldadas nos prazos respectivos, sob pena dos acréscimos respectivos;

CLÁUSULA 5ª – O LOCATÁRIO se obriga a pagar o imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana e as taxas municipais incidentes sobre o imóvel;

CLÁUSULA 6ª – O LOCATÁRIO se compromete a conservar o imóvel em boas condições de higiene e conservação, zelando pelas instalações hidráulicas e elétricas, enquanto perdurar a locação, restituindo o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal;

CLÁUSULA 7ª – O LOCATÁRIO se obriga a permitir que o LOCADOR vistorie o imóvel, sempre que este o entenda necessário, desde que haja prévia comunicação, sempre com ressalva de eventual abuso de direito por parte do LOCADOR;

CLÁUSULA 8ª – O LOCATÁRIO se obriga a comunicar ao LOCADOR sua intenção de promover, no imóvel, modificações e benfeitorias, as quais, se aprovadas, passarão a integrar, de pleno direito, o imóvel, sem direito a qualquer ressarcimento (súm.335 STJ), ressalvando os termos da cláusula 10ª;

CLÁUSULA 9ª – O LOCATÁRIO se obriga a fazer, às suas expensas, as reparações para ingresso e permanência no imóvel, assim como de eventuais danos que vier causar ao imóvel, com ressalva das deteriorações oriundas do uso normal do prédio;

CLÁUSULA 10ª – O LOCADOR se compromete a entregar, ao LOCATÁRIO, o imóvel ora locado, em condições de servir ao uso a que se destina, renunciando o direito à indenização sob as benfeitorias úteis e necessárias, ressalvando as voluptuárias, devendo restituir o imóvel ao estado de uso comum, caso demonstre interesse em restituí-las. 

CLÁUSULA 11ª – O LOCATÁRIO se obriga a servir-se do imóvel única e exclusivamente para fins residenciais, constituindo infração contratual, passível de rescisão do presente contrato, a violação desta cláusula;

CLÁUSULA 12ª – O LOCATÁRIO se obriga a comunicar, previamente, ao LOCADOR, sua intenção de sublocar o imóvel, devendo a autorização ser formulada por escrito;

CLÁUSULA 13ª – O LOCADOR se compromete a garantir, ao LOCATÁRIO, o uso pacífico do prédio locado durante o tempo do contrato; 

CLÁUSULA 14ª – O LOCADOR se compromete a conservar, durante a vigência do contrato, a forma e o destino do prédio ora locado;

CLÁUSULA 15ª – O LOCADOR se compromete a fornecer, ao LOCATÁRIO, recibo das importâncias por este pagas, com a discriminação do aluguel e de cada um dos encargos convencionados;

CLÁUSULA 16ª – Incidindo desapropriação sobre o imóvel objeto do presente contrato, ficam, LOCADOR e LOCATÁRIO, desobrigados do cumprimento de todas as cláusulas deste instrumento;

CLÁUSULA 17ª – O presente contrato prorrogar-se-á automaticamente, por tempo indeterminado, ressalvada a renovação contratual e, havendo presunção da anuência do LOCADOR, podendo, contudo, o LOCATÁRIO, mediante notificação ou aviso, e com antecedência mínima de trinta dias, dar por findo o contrato então prorrogado;

CLÁUSULA 18ª – Fica estipulada a multa de R$……………………….. (…………………………………………………………………………………………………….), correspondente a…………… aluguéis, na qual incorrerá o contratante que descumprir qualquer cláusula deste instrumento; 

CLÁUSULA 19ª  –  Haverá resolução do presente contrato, quando o LOCATÁRIO efetuar pagamento em atraso referente ao aluguel oriundo desta obrigação contratual, durante a sua vigência, e incorrendo o LOCATÁRIO em inadimplência por falta de pagamento, pelo período máximo de 3 (três) meses, obrigando-se a entregar o imóvel nos termos das cláusulas supracitadas, sob pena de sofrer ação judicial por parte do LOCADOR; 

CLÁUSULA 20ª – Para toda e qualquer questão decorrente deste contrato, será competente o foro da situação do imóvel, independentemente do domicílio dos contratantes; 

E por estarem, assim, ajustados quanto aos termos do presente instrumento, cujo teor é de ambos conhecido, estando cientes e de acordo com todas as cláusulas e condições acima prestadas, firmam o presente instrumento, LOCADOR e LOCATÁRIO, seus herdeiros e sucessores, nas suas 3 (três) vias para os efeitos a que se destina, na presença de duas testemunhas idôneas, que a tudo assistiram e dão fé.

……………………………….,…….de………………….de ………….

………………………………………………………………….

 LOCADOR

…………………………………………………………………..

 LOCATÁRIO

Testemunhas:

 1ª – ……………………………………………………………… – ……………………………

2ª – ……………………………………………………………… – ……………………………

EXEMPLOS DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL

EXEMPLO 1:

Pelo presente instrumento particular, de um lado, como LOCADOR, ……………….(nome e qualificação completa do locador) e, de outro lado, como LOCATÁRIA, (nome e qualificação completa do locador), resolvem celebrar o presente contrato de locação, o qual reger-se-á pelas seguintes cláusulas e condições: 

I. OBJETO: Constitui objeto do presente contrato a locação do imóvel situado na ………….., composto por ………………. com aproximadamente ……m² , ……………….(descrição completa do imóvel). Faz parte integrante deste contrato, o laudo de vistoria prévia realizado e assinado pelas partes contratantes. 

II. PRAZO: O prazo de locação é de ……………………… meses, tendo início em ……./……/….. e término previsto para o dia ……./……./…… 

Parágrafo Primeiro: Se o (a) LOCATÁRIO (A), usando da faculdade que lhe confere o artigo 4º. da lei n.º 8.245 de 18 do outubro de 1991, devolver o imóvel locado antes do decorrido o prazo ajustado no caput desta cláusula, pagará ao (a) LOCADOR(A) a multa compensatória correspondente a 03 (três) meses de aluguel em vigor, reduzida proporcionalmente ao tempo do contrato já cumprido, na forma do artigo 924 do código civil, na base de um doze 1/12 (um doze avos) para cada mês já transcorrido.

Parágrafo Segundo: Findo prazo acima ajustado, se o(a) LOCATÁRIO(A) continuar no imóvel por mais de 30 (trinta) dias, sem oposição do(a) LOCADOR(A), ficará a locação prorrogada automaticamente por prazo indeterminado, nas mesmas bases contratuais; entretanto, o imóvel somente poderá ser retomado nos casos previstos em lei, mas poderá ser devolvido pelo(a) LOCATÁRIO(A) a qualquer tempo, sem a incidência de qualquer multa por este motivo, desde que mediante comunicação prévia, por escrito, com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, da data da restituição do imóvel locado, sob pena de pagar a quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos vigentes. 

Parágrafo Terceiro: Após o recebimento de pedido por escrito do LOCATÁRIO, o LOCADOR terá o prazo de cinco dias para efetuar a vistoria do imóvel, correndo por conta do LOCATÁRIO o aluguel até a efetiva devolução do imóvel ao LOCADOR. 

III. FINALIDADE: O imóvel é locado para uso exclusivamente comercial para… 

IV. PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO: O valor do aluguel mensal é de R$2.300,00 (dois mil e trezentos reais). 

Parágrafo Primeiro: O aluguel estabelecido no "caput" desta cláusula deverá ser depositado na Conta/Corrente nº ………, Agência nº …………., Banco ………………, em nome de …………….., ou onde esta indicar, por escrito, independentemente de aviso ou cobranças, todo dia …………. de cada mês. 

V. ATRASO NO PAGAMENTO: O não pagamento do aluguel no prazo ajustado na cláusula 4ª implicará em multa de 2% (dois por cento) sobre o valor do débito, juros de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária calculada pelo IGPM da FGV. 

VI. REAJUSTE DO ALUGUEL: O aluguel pactuado na cláusula anterior sofrerá reajustes anuais com base na variação do Índice Geral de Preços divulgado pela Fundação Getúlio Vargas (IGP-FGV) ou outro índice que porventura venha a substituí-lo. 

VII. USO DO IMÓVEL: A locatária obriga-se a manter o imóvel locado em boas condições de higiene, limpeza e conservação, mantendo em perfeito estado as suas instalações elétricas e hidráulicas, afim de restituí-lo no estado em que recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal. 

VIII. BENFEITORIAS: Eventuais reformas ou adaptações que a locatária pretender executar no imóvel, só poderão ser realizadas mediante autorização prévia e expressa da locadora. 

IX. EXIGÊNCIAS DOS PODERES PÚBLICOS: Obriga-se a locatária a satisfazer a todas as exigências dos poderes públicos a que der causa. 

X. CESSÃO, SUBLOCAÇÃO E EMPRÉSTIMO: A locatária não poderá transferir este contrato, ou sublocar o imóvel no todo ou em parte, sem prévia autorização por escrito da locadora. 

XI. DESPESAS DE CONDOMÍNIO, CONSUMO E TAXAS: Todas as despesas decorrentes da locação, quais sejam, consumo de água, luz, telefone e gás, prêmio de seguro contra incêndio, além do IPTU, ficam a cargo da locatária, cabendo-lhe efetuar diretamente esses pagamentos nas devidas épocas. 

XII. VISTORIA: A locatária desde já faculta à locadora examinar ou vistoriar o prédio, sempre que o segundo entender conveniente, desde que previamente acordados dia e hora. 

XIII. RESCISÃO: O presente contrato ficará rescindido de pleno direito, independentemente de qualquer notificação judicial ou extrajudicial e sem que assista a nenhuma das partes o direito a qualquer indenização, ficando as partes, daí por diante, desobrigadas por todas as cláusulas deste contrato, nos seguintes casos: 

a) Processo de desapropriação total ou parcial do imóvel locado; 
b) Ocorrência de qualquer evento ou incêndio do imóvel locado que impeça a sua ocupação, havendo ou não culpa do locatário e dos que estão sob sua responsabilidade; ou 
c) Qualquer outro fato que obrigue o impedimento do imóvel locado, impossibilitando a continuidade da locação. 

XIV. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL: Caso o imóvel objeto da locação for alienado durante o prazo locatício, o adquirente fica obrigado a respeitar o presente contrato. 

XV. FIANÇA: Assina(m) também este contrato, solidariamente com o locatária por todas obrigações firmadas, o(s) fiador(es) sr.(a)(s) …………………………………………………. RG ……………. CIC ………………. RG ……………………… CIC ……………. residentes, respectivamente na …………………………………. e na …………………………………. cuja responsabilidade subsistirá até a entrega efetiva das chaves do prédio locado. OU 

XVI. SUBSTITUIÇÃO DA GARANTIA: No caso de morte, falência ou insolvência do(s) fiador(es), a locatária será obrigada, dentro de 30 (trinta) dias, a substituir a garantia locatícia. 

XVII. INFRAÇÃO CONTRATUAL: A parte que infringir o presente contrato pagará à parte inocente o valor correspondente a 3 (três) aluguéis vigentes à época da infração, sem prejuízo de arcar com eventuais perdas e danos que ocasionar e determinar a imediata rescisão do contrato. 

XVIII. FORO: Para todas as questões decorrentes deste contrato, será competente o foro da situação do imóvel, seja qual for o domicílio dos contratantes. 

E, por estarem, assim ajustados, assinam o presente contrato em 3 (três) vias, juntamente com duas testemunhas que a tudo assistiram, para que possa surtir seus efeitos legais. 

Belo Horizonte, _____de _________ de ______. 

__________________ 
Locadora __________________ 
Locatária 

Testemunhas: 
Assinatura______________________________ 
Nome 
CPF Assinatura______________________________ 
Nome 
CPF 

EXEMPLO 2:

Os signatários deste instrumento, de um lado ….QUALIFICAR e de outro lado…QUALIFICAR, têm justo e contratado o seguinte, que mutualmente convencionam, aoutorgam e aceitam, a saber:

O primeiro nomeado, aqui designado "LOCADOR", sendo prorietário do imóvel comercial, com endereço na Rua …nº …, na cidade de .. (..), loca-o ao segundo, aqui denominado "LOCATÁRIO", mediante as cláusulas e condições seguintes:

CLÁUSULA PRIMEIRA: O prazo de locação é de 01 (um) ano, a iniciar-se em … e com término em …..

CLÁUSULA SEGUNDA: O aluguel mensal é de R$ … (..), corrigido semestralmente pelo IGP. Caso este índice seja extinto, o reajuste será corrigido pelo índice que venha a substituí-lo;

CLÁUSULA TERCEIRA: O Locatário destina o imóvel para fins comerciais, não podendo exercer o ramo de …(descrever).

CLÁUSULA QUARTA: Obriga-se o Locatário, além do pagamento do aluguel, a satisfazer o pagamento do consumo de água, luz, esgoto e IPTU, bem como todos os demais tributos municipais que recaiam sobre o imóvel locado;

CLÁUSULA QUINTA: O Locatário declara ter procedido a vistoria do imóvel locado, recebendo-o em perfeito estado e obrigando-se a:

a) manter o objeto da locação no mais perfeito estado de conservação e limpeza, para assim restituí-lo à Locadora, quando finda ou rescindida a ligação, correndo por sua conta exclusiva as despesas necessárias para esse fim, notadamente, as que se referem à conservação de pinturas, portas comuns, fechaduras, trincos, puxadores, vitrais e vidraças, lustres, instalações elétricas, torneiras, aparelhos sanitários e quaisquer outras, inclusive obrigando-se a pintá-lo novamente em sua desocupação, com tintas e cores iguais às existentes;

b) não transferir este contrato, não sublocar, não ceder ou emprestar, sob qualquer pretexto e de igual forma alterar a destinação da locação, não constituindo o decurso do tempo, por si só, na demora da locadora em reprimir a infração, assentimento à mesma;

c) encaminhar ao Locador todas as notificações, avisos ou intimações dos poderes públicos que foram entregues no imóvel, sob pena de responder pelas multas, correção monetária e penalidades decorrentes do atraso no pagamento ou satisfação no cumprimento de determinações por aqueles poderes;

d) no caso de qualquer obra, reforma ou adaptação, devidamente autorizada pelo Locador, repor por ocasião da entrega efetiva das chaves do imóvel locado, seu estado primitivo, não podendo exigir qualquer indenização;

e) facultar ao Locador ou ao seu representante legal examinar ou vistoriar o imóvel sempre que for para tanto solicitado, bem como no caso do imóvel ser colocado à venda, permitir que interessados o visitem, devendo, para tanto, fixar o respectivo horário, para que se realizem as visitas. O horário não poderá ser anterior às 09:00 e nem ultrapassar às 20:00 horas;

f) na entrega do prédio, verificando-se a infração pelo Locatário de quaisquer das cláusulas que se compõe este contrato, e que o prédio necessite de algum conserto ou reparo, ficará o mesmo Locatário pagando o aluguel até a entrega das chaves;

g) findo o prazo deste contrato, por ocasião da entrega das chaves, o Locador mandará fazer uma vistoria no prédio locado, a fim de verificar se o mesmo se acha nas condições em que fora recebido pelo Locatário;

CLÁUSULA SEXTA: A infração das obrigações, sem prejuízo de qualquer outra prevista em lei, por parte do Locatário, é considerada como de natureza grave, acarretando a rescisão contratual, com o consequente despejo e obrigatoriedade de imediata satisfação dos consectários contratuais e legais;

CLÁUSULA SÉTIMA: Caso o objeto da locação vier a ser desapropriado pelos Poderes Públicos, ficará o presente contrato, bem como o Locador, exonerado de todas e quaisquer responsabilidades decorrentes. Ocorrerá a rescisão deste contrato de pleno direito no caso de desapropriação, incêndio ou acidente que sujeite o imóvel locado às obras que importem na sua reconstrução total, ou que impeçam o uso do mesmo por mais de trinta dias;

CLÁUSULA OITAVA: Obriga-se o Locatário a renovar expressamente novo contrato, caso venha a permanecer no imóvel. O novo aluguel, após o vencimento, será calculado mediante índice determinado pelo Governo Federal, vigente na ocasião, salvo convenção das partes.

CLÁUSULA NONA: Toda e qualquer benfeitoria autorizada pelo Locador, ainda que útil ou necessária, ficará automaticamente incorporada ao imóvel, não podendo o Locatário pretender qualquer indenização ou ressarcimento, bem como arguir direito de retenção pelas mesmas;

CLÁUSULA DÉCIMA: A locação estará sempre sujeita ao Regime do Código Civil Brasileiro e à Lei nº 8.245\91, ficando assegurado ao Locador todos os direitos e vantagens conferidas pela legislação que vier a ser promulgada durante a locação;

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA: Findo o prazo deste Contrato, mas prorrogada a locação, por vontade das partes ou pordisposição de Lei, todas as cláusulas ora estipuladas continuarão em pleno vigor e reguladoras das relações entre os contratantes, por prazo indeterminado até o final e efetiva restituição do imóvel locado.

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA: Fica convencionado que o Locatário deverá fazer o pagamento dos aluguéis mensais pontualmente até o dia 05 (cinco) de cada mês seguinte ao vencido, ficando esclarecido que, passado este prazo estará em mora, sujeito às penas impostas neste contrato. Após o dia 06 (seis) do mês seguinte ao vencido, o Locador poderá enviar o(s) recibo(s) de aluguéis e encargos da locação para cobrança através de advogado, mesmo que a cobrança seja realizada extra-judicialmente; 
no caso de cobrança judicial, pagará o Locatário também as custas decorrentes;

Parágrafo Único: Em caso de mora no pagamento dos aluguéis e encargos previstos no presente contrato, ficará o Locatário obrigado ao pagamento do principal, acrescido de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária, na forma da lei, sem prejuízo dos demais acréscimos e penalidades previstas nas cláusulas anteriores;

CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA: Fica eleito o foro desta Comarca para a solução de eventuais pendências decorrentes deste contrato, com renúncia de qualquer outro por mais privilegiado que seja;

CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA: O forro do pavimento térreo do prédio foi colocado pelo Locatário, podendo retirá-lo no dia em que desocupar o imóvel;

CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA: O Locador e o Locatário se obrigam a respeitar o presente contrato em todas as suas cláusulas e condições, incorrendo a parte que infringir qualquer disposição contratual ou legal na multa igual a 05 (cinco) aluguéis, que será paga integralmente, qualquer que seja o tempo contratual decorrido, inclusive se verificada a prorrogação da vigência da locação. O pagamento da multa não obsta a rescisão do contrato pela parte inocente, caso lhe convier.

E, por estarem justos e contratados, firmam o presente juntamente com as testemunhas.

Local e data.

Nome das partes e de testemunhas.